中國建筑裝飾協(xié)會幕墻工程委員的統(tǒng)計顯示,，2008年全國玻璃幕墻施工面積約為1.65億平方米，2009年約為2.36億平方米,，2010年約為3億平方米,，2011年更是達到4.5億平方米,。玻璃幕墻是現(xiàn)代主義建筑的顯著特征，采用由鏡面玻璃與普通玻璃組合,，隔層充入干燥空氣的中空玻璃或鋼化玻璃,，具有隔音、隔熱,、防結(jié)霜,、防潮、抗風壓強度大等優(yōu)點,。但由于施工工藝,、玻璃產(chǎn)品質(zhì)量等方面的原因，導致幕墻玻璃自爆與墜落屢見不鮮,，高層建筑上的玻璃幕墻就如同懸掛在人們頭頂上的不定時炸彈,，形成巨大的安全隱患，給物業(yè)管理工作帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此,，如何減少高空幕墻玻璃墜落事故,、物業(yè)服務企業(yè)如何規(guī)避風險，成為物業(yè)服務行業(yè)的重點工作之一,。
　　
　　規(guī)避幕墻玻璃墜落的法律風險
　　
　　高層建筑物上的幕墻玻璃一旦發(fā)生墜落,，物業(yè)服務企業(yè)首當其沖地會成為問責對象，根據(jù)1987年頒布的《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物,、懸掛物發(fā)生倒塌,、脫落、墜落造成他人損害的,，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任,，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”很顯然,，物業(yè)服務企業(yè)是該條款中所說的管理人,。同樣，2009年頒布的《中華人民共和國侵權(quán)責任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物,、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物,、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,，所有人,、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任,。所有人,、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的,，有權(quán)向其他責任人追償,。”物業(yè)服務企業(yè)仍然處于管理人的地位。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則,，建筑物幕墻玻璃發(fā)生墜落傷人傷物的法律責任,，一般適用侵權(quán)責任法，即由所有人,、管理人或者使用人承擔賠償責任,。作為管理人的物業(yè)服務企業(yè)，應當如何規(guī)避幕墻玻璃墜落的法律風險呢,？
　　
　　首先是法律責任主體的轉(zhuǎn)移,。
　　
　　一是將玻璃幕墻的維護管理責任留給所有人（即業(yè)主），最近出臺的《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》中第八條規(guī)定業(yè)主為玻璃幕墻的安全維護責任人,，物業(yè)服務企業(yè)可將幕墻玻璃維護管理這一項單獨剔除出來,，不列為物業(yè)服務合同的內(nèi)容,。一般的物業(yè)服務企業(yè)不具備維護玻璃幕墻的專業(yè)知識、技能及相關(guān)設(shè)備,，更不具備相應的資質(zhì),，俗話說：“沒有金鋼鉆就不要攬瓷器活”。因此,，在簽訂物業(yè)服務合同時,，如果發(fā)現(xiàn)所要承接的物業(yè)區(qū)域內(nèi)有玻璃幕墻維護管理的，應當將其單列并向業(yè)主或業(yè)主大會說明情況,，不要不顧自身實力而盲目承接此項業(yè)務,。
　　
　　二是將玻璃幕墻的維護管理責任轉(zhuǎn)嫁給使用人（如租戶、承包者）,，其辦法就是提醒業(yè)主在租賃或承包合同中明確玻璃幕墻的維護管理責任留給使用人,。國標《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》中８.２.４規(guī)定：玻璃幕墻在正常使用時,，每隔５年應進行一次全面檢查,，對玻璃、密封條,、密封膠,、結(jié)構(gòu)硅酮密封膠等應在不利的位置進行檢查。
　　
　　其次是管理風險的規(guī)避與防范,。
　　
　　如果無法推脫或不留心已經(jīng)承接了玻璃幕墻維護的業(yè)務,，在質(zhì)保期內(nèi)的，督促施工方按照施工合同的約定進行保修,、保養(yǎng),，并做好工作聯(lián)系函簽發(fā)記錄、保養(yǎng)記錄及相關(guān)照片的存檔,，如施工方未及時保養(yǎng)保修的,，今后發(fā)生危險將追究其法律責任；超過質(zhì)保期的,，物業(yè)服務企業(yè)可將玻璃幕墻的維護管理分包給有專業(yè)維護資質(zhì)的相關(guān)單位,。
　　
　　從管理上和技術(shù)上解決問題
　　
　　以上方法只是用于亡羊補牢式的法律風險規(guī)避，真正要解決問題,，還得從管理上和技術(shù)上來下功夫：
　　
　　早期介入階段：向開發(fā)建設(shè)單位發(fā)出書面聯(lián)系函,，提醒其不要采用玻璃幕墻，講明其危害性,；開發(fā)建議單位執(zhí)意要使用玻璃作為幕墻的,，可提出如下建議將其危害性降到最低：一是將設(shè)計有玻璃幕墻的高層建筑物變更設(shè)計圖紙，在主樓邊上增加裙樓或綠化帶,，以防萬一今后有玻璃墜落下來也只是墜落到裙樓或綠化帶中,，避免直接下來傷人傷物,；二是建議采用夾絲玻璃或夾膠玻璃或半鋼化玻璃，以上材料可以避免鋼化玻璃自爆的缺點,；三是建議將幕墻設(shè)計為半隱式,，以避免全隱式幕墻靠結(jié)構(gòu)硅酮膠作為固定劑，而萬一硅酮膠老化時玻璃就容易出現(xiàn)墜落的現(xiàn)象,。四是建議單塊玻璃高度適當減小,，避免因過高而導致玻璃應力加強而出現(xiàn)的自爆現(xiàn)象。

前期物業(yè)管理階段,。如果物業(yè)服務企業(yè)介入時間已到了前期物業(yè)管理階段,，幕墻已開始施工、設(shè)計圖紙也無法變更時,，可在如下方面對幕墻工程質(zhì)量進行監(jiān)控：1.認真對照設(shè)計文件,，對鋼結(jié)構(gòu)固定點、焊接點進行檢查,，避免自貢螺絲不牢固,、焊接點出現(xiàn)脫焊等質(zhì)量缺陷；2.對幕墻玻璃的質(zhì)量,、規(guī)模進行檢測,，避免厚度不達標、表面有劃痕及裂紋的玻璃安裝上去,；3.檢查硅酮膠是否為指定品牌,，避免施工方以次充好。4.建議開發(fā)建議單位將不需要采光的部位改用鋁單板,，即可以減輕建筑物靜負荷,，還可以節(jié)約20％左右的成本開支。
　　
　　日常物業(yè)服務階段,。如果物業(yè)服務企業(yè)接手的是成熟樓盤,，那么就應當加強管理，針對玻璃幕墻制作詳細的管理方案,，做好日常巡查,，一旦發(fā)現(xiàn)有固定膠老化、鋼結(jié)構(gòu)銹蝕,、玻璃自爆等容易發(fā)生墜落的情形,，就必須對相關(guān)區(qū)域做好危險警示標識，禁止行人和車輛通過,，并及時采取加固或拆除的措施,。同時，物業(yè)服務企業(yè)要將已經(jīng)或即將發(fā)生的幕墻玻璃墜落的危險書面報告業(yè)主或業(yè)主大會,，提請業(yè)主或業(yè)主大會啟動專項維修資金聘請專業(yè)的幕墻維護公司進行維護,，并將報告回執(zhí)及維護記錄存檔,，以便萬一發(fā)生訴訟紛紛時作為書面證據(jù)。
　　
　　當然,，不管物業(yè)服務企業(yè)如何管理和預防,，幕墻玻璃作為“空中殺手”的隱患仍然存在，公眾的生命還在遭受威脅,。來自中國建筑裝飾協(xié)會的統(tǒng)計顯示,，1985年至2010年期間，全國建設(shè)安裝幕墻占世界總量的90%以上,，中國已成為世界第一玻璃幕墻出產(chǎn)和使用大國,。顯然，高空中的幕墻玻璃傷人的事故還將出現(xiàn),，唯有通過立法來限制中心城區(qū)和人流量大的地方高層建筑物過多采用玻璃作幕墻,，或者采用玻璃做幕墻的高層建筑必須建有裙樓與綠化帶等，才能徹底解決此類安全隱患,。目前,，歐美國家已通過立法限制采用玻璃做高層建筑物幕墻。作為物業(yè)服務行業(yè),，我們有義務來推動我國此類立法工作的進展,，還民眾一個安全的生活與工作環(huán)境,。