房地產行業存在值得注意的幾個問題:首先,梳理并查驗近年來房地產調控各項政策的實際效果及合理性。系統、實證、有民調支撐的反思式、比較式分析的缺位,對行業今后的形勢發展判斷與政策利弊判別構成潛在障礙;其次,規范地方政府在土地市場的推地進度。如果能對地方政府的推地進度給予某種合理的、明確的約束,如規定推地進度與人口數量掛鉤,對于穩定市場情緒、形成合理預期都有好處;三,提振需求尤其是個人購房需求是當務之急。我國個人購房貸款數額仍有較大增長空間,但受整體利率水平較高、房貸獲得難度大和一二手房貸款條件有較大差異等因素影響,我國個人購房需求被長期抑制;第四,開展針對特定人群的民調摸底,及時監測各類房產購置人群支出偏好變動。國內高收入人群中越來越多的人到海外購房,將對國內房地產高端市場產生重要影響,并進而影響整個房地產市場,這一趨勢究竟是短期或長期,仍有待觀察。建議持續監測各類房地產潛在購置人群消費與投資偏好變動,并由此判斷房地產需求可持續程度,提前預警可能出現的市場波動。
　　
　　在房地產調控歷史上,2014年年初以來長達一年多的以房價下跌為主要特征的調整已經大大超過了以往,并成為GDP減速的主因之一。但隨著2015年以來各項寬松政策相繼出臺,房地產行業形勢正趨于好轉,2015年二、三季度一二線城市房價有望止跌回漲,2016-2017年全國大多數城市房價平均水平可能會逐漸走出低谷。
　　
　　房價跌幅超出歷次波動周期最低點
　　
　　從2014年初以來,全國70個大中城市新建住宅同比價格(以下未注明者均簡稱房價)漲幅從高峰滑落至低谷,從2013年12月9.2%的峰值,逐月下降到2015年4月的-6.3%,迄今仍未見底。
　　
　　無論從銷售還是投資比較,本次房地產行業調整幅度均遠超出以往。一方面,房價比2010-2012年調整期降幅更大、降速更快。2010-2012年房價從高點滑落至低點用了25個月,漲幅從15.4%降至-1.3%,本次調整迄今16個月,漲幅從9.2%降至-6.3%,較2010-2012年最低點-1.3%還低了5.0個百分點,且仍未見底。另一方面,全國商品房銷售額同比增速自2014年年初以來已經連續16個月為負值,而2010-2012年僅連續7個月為負值。
　　
　　房價下跌引發房地產投資增速銳減。2010-2012年,房地產開發投資同比增速最低僅降至15.4%,而2015年4月已降至6.0%,2015年5月又降至5.1%。由于房地產投資構成全社會固定資產投資的重要部分,后者同比增速已從2013年2月21.2%的極大值點降至2015年4月的12.0%,5月的11.4%,降幅已達9.8個百分點,而2010-2012年降幅僅為5.7個百分點。從2014年年初至2015年5月,房屋新開工面積增速已連續17個月負增長,而2010-2012年調整期最多連續9個月負增長。
　　
　　隨著固定資產投資增速下滑,GDP增速也從2014年四季度的7.35%降至2015年一季度的7.00%。2015年一季度,GDP四大組成部分中進出口順差增速變化最大,因原油、鐵礦砂、成品油等大宗商品進口價格全面下跌拉低進口增速,同時民營企業出口快速增長,進出口順差增速高達610.1%。其他三大部分中,政府支出、消費和投資增速分別為7.8%、10.6%和13.5%。與2014年四季度相比,進出口增速提升562.2%,政府支出、消費、投資增速分別下滑0.40、1.35和2.20個百分點,投資增速降幅最大。
　　
　　投資增速下降與房地產市場表現不佳密不可分。2015年一季度,投資三大部分中,制造業投資、基礎設施投資和房地產投資增速分別為10.4%、22.83%和8.5%,分別較2014年四季度下滑3.10、提高2.54和下滑2.00個百分點。制造業投資下滑超過房地產投資,一個重要原因是制造業諸多子行業,尤其是家具制造業、木材加工業、化學工業、水泥、玻璃、鋼鐵、電解鋁、通用設備制造業等,與房地產關系密切,2006年以來制造業投資增速與房地產投資增速同步跡象明顯。
　　
　　房地產投資增速下滑引發大宗商品價格下跌或產量下降。如基準澳大利亞鐵礦石價格2011年時曾達到每噸190美元,2015年4月初一度跌至每噸46.7美元的七年低位。又如水泥產量,在2012、2013年、2014年增速分別為7.4%、9.6%和1.8%,2015年3-5月增速分別為-20.5%、-7.3%和-5.4%。
　　
　　房地產調控政策日趨寬松行業形勢趨于好轉
　　
　　2014年一季度,房價已經開始下跌,但這一行業周期性大趨勢的拐點并未引起各方足夠關注。
　　
　　2014年二季度,針對宏觀經濟形勢的下滑,央行[微博]開始推出一系列寬松政策,如多次定向降低準備金率以釋放流動性,這些政策也間接惠及房地產業,但作用不夠明顯。實際上,整個2014年上半年,沒有出臺有力的調控措施“對沖”市場的這種變化。
　　
　　2014年三季度,各地才被正式允許出臺穩定房市的措施。自2014年4月開始至今,全國47個限購城市已有42個放寬甚至取消限購。同期,房貸政策開始放寬:央行準許“首付房貸利率七折”和“認房不認貸”。
　　
　　2014年四季度,住建部等發文,要求提高住房公積金個人住房貸款發放率,支持繳存職工購買首套和改善型自住住房。同時,央行在時隔兩年半之后,于2014年11月22日降息。
　　
　　2015年一季度,政策制定部門開始重視房地產市場下滑風險,連續出臺了一系列措施,促進住房消費,鼓勵自住需求和改善性需求。如:央行等五部委將二套房首付比例降至四成,財政部等將個人住房轉讓營業稅減免年限從5年調至2年。北京部分銀行首套房貸已三次調低打折折數,從9折至88折又至86折。2015年1月和5月,北京市兩次調整了公積金貸款政策:公積金貸款認定由“認房又認貸”改為“認房不認貸”;首套房貸款首付降至兩成。此前,套型建筑面積在90平方米以內的才可享受二成,90平方米以上為三成,首套房貸款最高額度由80萬升至120萬;二套房貸款首付由七成降至三成,二套房貸款最高額度維持80萬元不變。

2015年二季度,中央政治局提出“要完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展的長效機制”。為應對GDP增速下滑,央行在2014年四季度降息、2015年一季度降息又降準基礎上,又分別降息降準各一次,2015年5月11日,1年期基準貸款利率降0.65個基點至5.10%;2015年4月20日,大型金融機構存準率降1.50個基點至18.5%。降息、降準措施有利于化解資金緊張狀況,降低資金成本,促進房地產業盡早結束蕭條。
　　
　　隨著調控政策日趨寬松,房地產行業形勢正在逐漸好轉。首先,房價趨穩跡象明顯。據百城價格指數調查,2015年4月和5月,全國100個城市新建住宅均價環比分別微跌0.01%和上漲0.45%,價格拐點已經出現。70個大中城市新建商品住宅同比價格,2015年4月跌幅為-6.3%,跌幅較上月收窄0.2個百分點;70個大中城市環比價格跌幅為-0.1%,為近11個月來最小跌幅。70個大中城市中,房價環比上漲或持平城市數量4月份為22個,遠遠多于2月份的4個。供求關系緊張的一線、二線城市房價均上漲或趨穩,但是供過于求的三四線城市房價仍在繼續下跌。自2014年4月開始,一線城市房價首次出現全面上漲,4月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價格指數環比分別上漲0.8、0.7、0.4和1.8%。
　　
　　其次,成交量已開始回升。全國商品房銷售額同比增速,2015年4月為-3.1%,雖仍低于2014年最低水平,但比2015年1-2月的-15.8%及3月的-9.3%已大大回升,2015年5月為3.1%,這是時隔16個月之后首次由負轉正。一二線城市優質地段房屋成交大幅提高,2015年1-5月,北京、上海、廣州、深圳新建上商品住宅分別成交38230套、80848套、32785套和24304套,同比分別增長38%、63%、20%和92%。2015年1-5月,北京總價3000萬元以上高端項目成交162套,接近2014年全年173套水平。成交量的恢復有利于價格趨穩。從“價格漲幅——成交漲幅”坐標圖看,目前房地產行業已經歷了“過熱——滯漲——衰退——復蘇”四個階段中的“過熱”、“滯漲”和“蕭條”階段,正處于“復蘇”階段,這一階段以價格低迷且成交恢復為特征。
　　
　　再次,土地供應增速已連續6個月落后商品房銷售面積增速。從以往幾次房地產行業調整周期看,土地供應面積增速落后于商品房銷售面積增速如果持續足夠長的時間,就能有效化解供應過剩,促成房價上漲。2009年、2013年房價上漲,因為這兩個年份之前三年中商品房銷售額增速與土地供應增速之間差距分別累積達到42.5%和28.9%。2014年土地供應落后商品房銷售7.7個百分點,如果2015年二者差距維持1-4月20個百分點左右水平,則到2015年年底時二者差距累積將接近30個百分點水平,這對市場將產生重要支撐并逐步推動形勢好轉。2015年3月27日,國土資源部等《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》已明確:“住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應”。2015年4月初,可能是考慮到2014年北京商品住宅用地計劃僅完成51.7%,北京市國土局將2015年北京商品住宅用地計劃供應下調至750公頃,僅為前四年平均計劃供地水平的76.5%。
　　
　　最后,居民對房價的接受程度呈現積極變化。2015年第一季度,人民銀行[微博]城鎮儲戶問卷調查顯示,有48.1%的居民認為目前房價“可以接受”或“令人滿意”,較上季度提升6.9個百分點,較上年同期提升12.4個百分點。
　　
　　未來形勢喜憂參半
　　
　　展望2015-2016年行業發展前景,有利好的一面,也有利空的一面。好的一面除了政策環境日趨寬松外,還有三點:
　　
　　一是一二線城市居民購房需求仍在增長并具有可持續性。2014年,北京、上海常住人口分別為2151.6萬和2425.7萬,分別較上年增加1.7%和0.4%,盡管增速較上年分別下降0.5個1.0個百分點,但仍在增長。另據2014年下半年衛生計生委發布的《中國流動人口發展報告2014》,截至2013年底,全國有超過18%的人口離開本地或本省在外生活,人口主要流向珠三角、長三角和北京地區,2013年北上廣深和長珠三角及福建等發達地區流入人口在總流動人口中占比較上年提高4.5%,超過同期中國城市化率提高1.3個百分點的速度。在城市化人口流動趨勢之上疊加的小城市到大城市、再到超大城市的人口流動趨勢,對大城市和超大城市住房構成長期可持續需求。以北京為例,盡管有2014年以來的市場不景氣,但北京住宅用地樓面地價一直在快速上升。
　　
　　二是行業風險已多次得到釋放。從2005年開始,房地產行業已經歷三次大的調整過程,部分地區如北京已經歷四次調整過程,每次調整都使行業運行中潛在風險得到不同程度釋放,購房者更加有經驗,開發商更注意迎合客戶偏好,市場更加理性,行業集中度更高,各項制度更加健全。2014年全國商品房銷售額76292.4億元,較上年減少6.4%,但同期銷售額在300億元以上的19家龍頭房企銷售額增長了19.7%,統計的百強房企銷售額2015年增長了10.3%。
　　
　　統計的2015年百強房企資產負債率均值為73.6%,較上年提高1.1個百分點。2015年4月,滬深兩市上市房企的資產負債率在66%左右,比上年提高了近2個百分點。Wind資訊公布的數據也顯示,75家上市房企平均資產負債率為74%,比上年提高0.2個百分點。一般認為房地產企業資產負債率不超過80%時,就不會有太大問題。
　　
　　三是繼放開單獨二孩之后,有望在“十三五”期間甚至更早全面放開二孩。凱恩斯在1937年曾斷言,“在需求比預期低且過剩供給不易改變時,從一個正增長的人口到人口增長下降的轉變,其后果可能是災難性的”。日本人口尤其是工作年齡人口在總人口中占比減少引發長期經濟衰退的教訓已引起中國警惕,1995年日本18-64歲人口在總人口中占比達到歷史最高點65.5%,此后逐漸滑落到2010年的60.4%,這期間日本GDP增速一直在2.4%之下徘徊,一度跌至-6.0%,其頹勢與1990年之前30年不可同日而語。中國15-64歲人口在總人口中占比,2010年全國人口普查統計為74.53%,為有史以來最高點,據2011-2013年抽樣人口調查,15-64歲人口在總人口中占比分別為74.4%、74.1%和73.9%,勞動年齡人口在總人口中占比已出現明顯觸頂下滑跡象。摩根斯丹利統計結果表明,我國勞動年齡人口絕對數量將在2017年開始減少。全面放開二孩盡管不能立即扭轉上述趨勢,但直接增加的居住需求和間接增加的育兒、教育等需求,都能構成拉動對房地產行業的長期利好因素。